限购政策出台之初，流露出临时性、短期性的特点，而今转眼一年过去了，限购令呈现出长期化、扩散化的态势。如今年7月12日国务院常务会议要求“房价过快上涨的二三线城市也要限购”，根据住建部给出的二三线城市限购的5项建议标准，业界人士认为全国还有20-30个城市将要出台限购政策。

    基于目前房价尚未出现实质性下降、保障房批量入市尚需假以时日、通货膨胀持续高涨压力仍大等现状，一众业界专家普遍认为限购政策至少一两年内不会取消，并且越往后政策影响力越大，将促成房价的普遍性下跌。即便多人担心一旦限购松动或取消势必造成楼市反弹，而今专家们也倾向于认为，因为多重政策叠加的效果，大家对后市普遍悲观，现在的市场环境已经反弹不起来。

    限购政策还会持续多久？

    钟伟：不要问持续多久的问题，限购政策肯定将呈现以下特征：第一是长期化、常态化；第二是普遍化，可能三四线城市也会被覆盖；第三是规范化，不再各地不一样，政策制定偏松、产生不了效果的城市也会再加强。

    王海斌：至少还会持续两年。关键看宏观经济，两个指标，一是G D P，一是CPI，现在G D P在降，照理为保经济会放松对房地产市场的调控力度，但目前更大的问题是CPI还在往上走，抑通胀是首要的。

    贺晓丽：至少还要持续到明年底，一是因为房价虽然已见下行势头但相比年初还是正增长；二是经济环境并不太好，资金进不了实体经济，一旦放开又会大规模涌进楼市；三是明年上半年的政府换届。

    徐枫：限购令会是个中期政策，即持续两三年，要等保障房接棒。但各地限购的出台、取消以及松紧程度会不一样，现在是“政策在观望市场”，如按照7月12日国务院常务会议要求的“房价过快上涨的二三线城市也要限购”，根据住建部给出的二三线城市限购的5项建议标准，全国至少还有20-30个城市要出台限购政策，但至今还只新增了台州、衢州，其中衢州的还宽松到三套以上才限购，可见限购令继续扩散的步伐在迟疑、在放缓。

    肖小平：2009年房价的报复性上涨依然历历在目，而今限购政策至少还会持续两年。

    邓志旺：至少一两年内不可能取消。

    林建晖：限购政策还会继续扩散，年底前政策形势还会从紧。

    具备哪些条件才能取消限购

    王海斌：三个条件具备时，限购政策可能逐步退出，一是CPI降到3%左右，且在此水平稳定3-6个月；二是房价必须要有实质性的下降；三是保障房开始批量入市。今年1-7月，全国一线城市房价同比涨了5%、二三线城市同比涨了10%-20%，估计到四季度，部分城市房价会出现实质性下降。但问题是，保障房的供应量没这么快能出来，现在还只是批量开工，按照正常建设进度，2013年左右才能批量入市，等它来接棒，因此限购政策至少还得持续两年。

    贺晓丽：明年底开始会有些保障房面市，政府的压力会减小一些，若C PI也能回落到较正常的状态，即3%左右，那么才可能考虑限购政策的逐渐退出。

    邓志旺：若经济较大幅度下滑，或者出现可替代的政策，如房产税、保障房(实际供应量出来)，才可能逐步放松限购政策。

    林建晖：关键是，期待接棒目前限购、限价等行政调控手段的长期性措施，还需要时间培育，如保障性住房，现在光是任务量定得震天响，实际供应量还没怎么出来，而且普惠对象很有限，分配公平还是问题，对商品房市场的冲击能有多大尚且难说；如房产税，现在多个城市还在空转阶段，已出台的上海、重庆也效果欠佳。

    钟伟：从限购政策本身来看，限制的实际上是多套房，既保护了自住需求，也保护了改善需求，甚至还在一定程度上保护了投资需求———一个家庭买两套还不够吗？只是最有效地打击了过度的投资需求。这样的政策为什么不持续？

    取消限购是否会引起楼市反弹

    贺晓丽：限贷、限购、限价等一系列的政策中，我认为对市场最有伤害性的是限购，因为它破坏了市场正常的循环系统，不仅强制压制需求，还令卖方也惜售。单从限购政策本身来看，一旦取消势必造成楼市反弹。但现在的市场环境已经让它反弹不起来，因为多重政策叠加的效果，大家对后市普遍悲观，尤其价格还有“限价”政策压着。

    王海斌：现在，“以价换量”已成了市场共识。当价格出现下降，成交量会有所回升，有可能出现阶段性的、幅度不大的反弹，但这也仅限于成交量，房价主要是被“限价”政策压着。

    邓志旺：在支撑而今房价上涨的关键性因素，如由货币超发带来的通货膨胀、由财富分配不均造成的投资投资需求等，没有改变的情况下，一旦政策略有放松，楼市反弹的可能性较大。

    肖小平：关键还是要看信贷政策。现在实际的贷款利率(即实际发放的房贷大多按基准利率上浮)是10年来最高，而且首付成数要高，购房者的门槛和成本都高，普遍谨慎入市。只要银行信贷不放松、限贷政策从严，某个单一政策的放松也很难导致楼市反弹。

    限购有何深入影响

    王海斌：今年第四季度开始，部分城市房价会出现实质性下降，如深圳也会，只不过在新增供应有限、通胀压力仍在的情况下，降幅不可能很明显，5%-10%差不多。

    贺晓丽：房价普降成为一种趋势，只不过不同的城市、区域，不同的楼盘、产品等降幅有所不同。

    邓志旺：限购政策越往后，对楼市的抑制作用越明显，因为在此政策之下，购房资格成了一种“不可再生资源”。即便有些人未雨绸缪通过“养社保”的方式为外地的亲朋好友获取在深圳的购房资格，形成新一批的购买力，可在大势行情并不好的时候，这样得来的“房票”未必还敢用来买房。

    徐枫：明年的成交量会比今年8、9月好，目前是个低谷，但也回不到2010年的水平，依旧会是成交低迷、房价下行的走势。

    肖小平：需求会持续低迷，但价格的下跌未必，楼市整体可能就是“量低价稳”的样子，因为房价下跌的前提在于，大家认为持有现金比持有物业更值钱，但现在通货膨胀还在持续，而深圳楼市又没有多大放量的新增供应形成竞争，尤其在限购政策持续的情况下，持有物业的小业主们还普遍惜售，所以价格很难出现明显下跌。

    后市应该怎么应对

    钟伟：今年下半年到明年全年的6个季度，房地产并没有什么机会，开发商和投资客都不要心存幻想。
 
    王海斌：限购政策成为一种常态，开发商越晚调整策略越被动，一是要多元化经营分散住宅市场风险，二是对住宅销售采取“以价换量”的策略。而购房者也会逐渐改变观念，房产能保值，但增值空间有限，像前几年那样大涨的机会是一去不复返了。

    林建晖：由于调控政策，短中期内住宅市场投资风险高，而中长期看的话，通过房产税接棒现在这样强力的行政调控手段是大趋势，还要考虑由房产税带来的持有成本的增加。所以，有投资需求的人要考虑拓展更广泛的渠道。

    贺晓丽：目前中产阶级的资产配置大部分是房产，将会越来越多地分散投资，多元选择，对于投资回报率的要求也会降低，如前几年炒房，一年赚个50%是很稀松平常的，撑大了投资客的胃口，所以大家才会疯狂涌入，觉得再投别的什么都没赚头。而在市场经济发展成熟的香港，有个8%的年回报率就觉得不错了。

    相关链接

    2010年4月至今全国限购政策变化

    “限购周年”指的是深圳版限购令，去年“9?29新政”次日深夜出台，至今近一年。而若看全国，限购政策已出台快一年半。至今年新“国八条”之后，全国有42个城市限购，包括直辖市、省会城市和部分房价上涨速度过快的计划单列市。而7月12日国务院常务会议要求“房价过快上涨的二三线城市也要限购”，根据住建部给出的二三线城市限购的5项建议标准，全国至少还有20-30个城市要出台限购政策。不过，至今还只新增了台州、衢州，其中衢州规定三套以上才限购，被称为最宽松限购令。

    受访专家：

    钟　伟　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任

    王海斌　世联地产市场研究部总监、首席分析师

    徐　枫　美联物业全国研究中心主任

    贺晓丽　深圳中原地产非营业董事、总经理

    肖小平　世华地产市场研究部总监

    林建晖　中国指数研究院华南分院研究总监